Закон України № 2600-IX змінив норми ПКУ для будівництва нерухомості (діє з 10.10.2022).
Революційні зміни в оподаткуванні, що стосуються всіх - Замовників, Девелоперів, ІСІ та інших посередників, фізичних осіб!
Головне: ризик оподаткування доходів ІСІ, нові коригування при розрахунку податку на прибуток, зміна першого постачання, пільга по ПДВ, нові підходи (база, об'єкт, ставки) в оподаткуванні ПДФО фізичних осіб посередників при продажу нерухомості на етапі будівництва.
А ще обов'язковий касовий метод з ПДВ для замовників та девелоперів житлової нерухомості. Та інші важливі зміни.
БЛОК 1. ЗАКОН «ПРО ГАРАНТУВАННЯ РЕЧОВИХ ПРАВ на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»
№ 2518-іх від 15.08.2022 р.
РЕВОЛЮЦІЙНІ ЗМІНИ! Їх наслідки для фін. менеджменту, оподаткування операцій та будівельного бізнесу.
1. Нова термінологія. Нові підходи до цивільного обороту майнових прав на майбутні об’єкти нерухомості (споруджені в майбутньому).
- Чи є підстави для змін в підходах до облікової політики щодо визнання доходів та витрат.
- Чи є підстави для змін в підходах до класифікації у складі активів та зобов’язань операцій будівництва житлової нерухомості.
2. Зміни в оподаткуванні операцій ІСІ задіяних в схемах фінансування та продажу збудованої житлової нерухомості.
- Податок на прибуток.
- ПДВ.
3. Спеціальні норми оподаткування операцій продажу майнових прав на майбутні об’єкти житлової нерухомості при їх відчуженні інвестором юридичною особою до моменту завершення будівництва.
- Чому в 3 розділі ПКУ з’явились такі спеціальні норми з оподаткування.
- Чи обов’язково їх застосовувати?
4. Перше постачання.
Зміни в підходах до визначення першого постачання для цілей застосування пільги з ПДВ при продажу житлової нерухомості, а саме:
- Нерозповсюдження звільнення від ПДВ на перше постачання (відчуження) спеціальних майнових прав на майбутній об’єкт житлової нерухомості.
- Чи може бути 2 перших постачання поспіль для майбутніх об’єктів нерухомості?
- Порядок визначення першого постачання при продажу житлової нерухомості замовником/девелопером після завершення будівництва.
5. Касовий метод ПДВ.
- Касовий метод ПДВ для замовника / девелопера житлового будівництва в поєднанні з пільгою щодо звільнення від ПДВ першого постачання (відчуження) майнових прав.
- Як користуватись в такому випадку касовим методом.
6. ПДВ та перехідний період.
- Як завершувати замовникам / девелоперам оподаткування ПДВ операцій передачі інвесторам збудованих об’єктів житлової нерухомості, якщо вони розпочали залучення коштів від інвесторів в проекти до 10 жовтня 2022 р. і не користувались або користувались пільгою з ПДВ при прийомі коштів від інвесторів.
7. Довгострокові контракти.
- Спеціальний режим оподаткування ПДВ.
- Не розповсюдження на житлову нерухомість.
- Перехідні положення для тих замовників/девелоперів що застосовували такий режим до вступу в дію ЗУ № 2600-IX.
8. Кооперативи, ЖБК.
- Як зміняться бізнес-моделі та схеми оподаткування в житлових проектах які будуються з використанням організаційно правової форми кооперативів.
9. ПДФО.
9.1. Кардинальні зміни в оподаткуванні ПДФО операцій фізичних осіб, які задіяні в ланцюгу купівлі-продажу майнових прав на майбутні/незавершені будівництвом об’єкти нерухомості:
- Уступка прав вимоги.
- Продаж майнових прав.
- Заміна сторони в договорі.
- Продаж об’єкта незавершеного будівництва.
9.2. Вимоги до оцінки.
9.3. Перелік витрат в зменшення бази для оподаткування ПДФО, операцій з продажу майбутніх об’єктів нерухомості.
10. Податок на доходи нерезидента.
- Податок на доходи нерезидента при продажу нерезидентами майбутніх об’єктів нерухомості.
Відповіді на запитання учасників.
БЛОК 2. НАСЛІДКИ ВІЙНИ для будівельної галузі.
ВПЛИВ НА ФІНАНСОВУ ЗВІТНІСТЬ І ОПОДАТКУВАННЯ.
1. Втрата або пошкодження активів внаслідок бойових дій.
- Інвентаризації, технічні експертизи, вартісна оцінка втрат.
- Відображення в обліку (в т.ч. при частковій руйнації або пошкодженні) за видами активів:
- основні засоби,
- необоротні активи призначені для продажу,
- запаси.
2. Зменшення корисності не фінансових активів:
- За стандартами П(С)БО;
- За стандартами МСФЗ;
- Порядок дій, розрахунки, відображення результатів в обліку.
3. Знецінення фінансових активів:
- За стандартами П(С)БО;
- За стандартами МСФЗ;
- Розрахунки резерву сумнівних боргів (ПСБО);
- Резерву кредитних збитків.
4. Зміна ставок за кредитами за чинними кредитними договорами.
Зміна орендних ставок за договорами оренди.
- Облік, дисконтування та відображення змін в фінансовій звітності за П(С)БО, за МСФЗ.
5. Безкоштовна передача майна на потреби оборони.
- Документальне оформлення операцій.
- Необхідність дотримання вимог законодавства, щоб не втратити податковий кредит.
6. Перехід на ставку єдиного податку 2% субпідрядними будівельними організаціями.
- Який податковий режим обрати ген. підряднику.
7. Простої, призупинення виконання робіт за будівельними контрактами.
- Види витрат.
- Класифікація таких витрат для цілей фінансової звітності за П(С)БО.
- Класифікація таких витрат для цілей фінансової звітності за МСФЗ.
8. Залучення фінансування для відновлення зруйнованої інфраструктури від міжнародних донорських організацій.
- Бухгалтерський облік.
- Податковий облік.
- Податок на прибуток.
- ПДВ.
9. СТАРІ ПРОБЛЕМИ "НА НОВИЙ ЛАД" + ВІЧНІ ТЕМИ.
10. Відповіді на запитання учасників.