БЛОК 1. ПОДАТОК НА ПРИБУТОК. БУХГАЛТЕРСЬКИЙ ТА ПОДАТКОВИЙ ОБЛІК ОПЕРАЦІЙ.

1. ПОРЯДОК та ДАТИ ВИЗНАННЯ ДОХОДУ для різних договірних моделей залучення коштів інвесторів для фінансування будівництва об’єктів з урахуванням законодавства про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна (Закон № 2600-IX, Закон № 2518-IX).

• Договори купівлі-продажу майнових прав на нерухомість (для об’єктів з дозволами на будівництво отриманими до 10.10.2022 року).
• Договори купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості (для об’єктів з дозволами на будівництво отриманими після 10.10.2022 року).
• Попередні договори (договори бронювання, резервування і т.і.) з забезпечувальними платежами.
• Деривативи, Цільові облігації та інші договори з обігу цінних паперів.
• Кооперативи (ЖБК).
  Як зміняться бізнес-моделі та схеми оподаткування в житлових проектах які будуються з використанням організаційно правової форми кооперативів.
• Інвестиційні договори.
• Продажі готового житла за посередництвом ФОП.

2. МОН, майбутні об’єкти нерухомості (через Постанови КМУ № 432 та № 532) щодо:

• Змін в реєстрації речових прав на нерухомість.
• Та інші новації законодавства про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому.
• Схеми залучення фінансування в будівництво - вплив на організацію та оподаткування.

3. Альтернативні схеми фінансування будівництва без реєстрації спец. майнових прав на нерухомість, що будується.

• В т.ч. житлово-будівельні кооперативи, облігації, попередні та інші види договорів купівлі-продажу готової нерухомості.

4. ПОРЯДОК ВІДОБРАЖЕННЯ В ОБЛІКУ та ФІНАНСОВІЙ / ПОДАТКОВІЙ ЗВІТНОСТІ Замовника & Девелопера операцій:

• Будівництва власної нерухомості;
• Будівництва інвестиційної нерухомості;
• Будівництва нерухомості для продажу:
  - в т.ч. з залученням позикових коштів;
  - або надання права відтермінування оплати для покупців.
• Врахування положень Н(П)СБО або МСФЗ при:
  - Визнанні компонента фінансування в доходах або витратах;
  - Опис облікової політики.

5. БУХГАЛТЕРСЬКИЙ ТА ПОДАТКОВИЙ ОБЛІК у замовника на етапах від планування до завершення і здачі об’єктів в експлуатацію:  

• a. Витрати на містобудівні умови, ТЕО, проєкт, дозвільні документи, право користування земельною ділянкою;
• b. Знос будівель, тимчасові споруди, під’їзні шляхи, енергозабезпечення та комунальні, інші загальні витрати на буд. майданчику;
• c. Прямі витрати на етапі будівництва, обладнання, матеріали замовника, які передаються генеральному підряднику для будівництва без передачі права власності;
• d. Витрати генерального підряду на будівництво, прямі контракти з субпідрядниками;
• e. Загальновиробничі витрати. Порядок та база для розподілу між об’єктами будівництва;
• f. Завершення будівництва. Незаактовані витрати, відстрочені витрати, гарантійний резерв, резерв на обтяжливі контракти і т.і.;
• g. Витрати після завершення будівництва.
  Добудова, заміна неякісних конструкцій, поточні витрати на електроенергію, інші комунальні витрати, плата за землю, передача об’єктів інженерної і соціальної інфраструктури експлуатуючим організаціям та/або місцевим громадам.

6. Адміністративні витрати та витрати на збут.

• Різниці в складі таких витрат і порядку їх відображення в бухгалтерському обліку замовника і ген. підрядника.

7. Фінансові витрати на будівництво.

• Кредити від ІСІ.
• Кредити від нерезидентів.
• Капіталізація витрат на позики.
• Податкові різниці по капіталізованим відсоткам на будівництво по фінансовим кредитам від нерезидентів.

8. Операції між Замовником будівництва та Девелопером:

• При реконструкції з подальшим розподілом між сторонами площ в реконструйованому об’єкті.

9. Порядок відображення в бухгалтерському та податковому обліку Власника землі (землекористувача) та Девелопера:

• Операцій з розподілу / передачі об’єктів нерухомості завершених будівництвом в оплату за право забудови.

10. Вплив на розмір собівартості будівництва непередбачуваних витрат:

• Страхування воєнних ризиків;
• Часткові руйнування під час обстрілів;
• Зупинки будівництва в зв’язку з дефіцитом фінансування;
• Простої в зв’язку з форс-мажором (відключення світла і т.п.).
• Витрат на спорудження зовнішніх мереж та об’єктів інфраструктури.

11. Визначення облікової політики:

• Для собівартості будівництва.
• Собівартості реалізації при комплексній забудові з почерговим введенням в експлуатації окремих об’єктів нерухомості.

12. Передача житлових будинків управителю.

• Які наслідки в обліку замовника будівництва.

13. Будівництво, що здійснюється власними силами - особливості обліку.

• Без залучення генерального підрядника, в т.ч. ЖБК, будівництво котеджів, спорудження некапітальних мобільних будинків для переселенців і т.і.

14. Відповіді на запитання.

БЛОК 2. ПДВ - ЗМІНИ ТА ПОДАТКОВІ РИЗИКИ.

15. Спеціальні податкові режими ПДВ для генерального підрядника та субпідрядників.

• Касовий метод.
• Метод довгострокового контракту.
• Фінансування бюджетними коштами та коштами міжнародних донорів.

16. КАСОВИЙ МЕТОД ПДВ:

• Для Замовника & Девелопера житлового будівництва, якщо одночасно будується житлова і нежитлова нерухомість.
• Як користуватись в такому випадку касовим методом.
• Чи є обов'язковим для генерального підрядника застосування касового методу при будівництві житла.

17. Механізм розподілу вхідного ПДВ: 

• Для «умовного продажу» відповідно до норм 198.5 ст. 198 і 199.1 ст. 199 ПКУ при виконанні будівництва об’єктів, операції продажу яких повністю або частково звільнені від ПДВ.
• При застосуванні касового методу підрядними організаціями.

18. ЗАСТОСУВАННЯ ПІЛЬГИ з ПДВ при постачанні об'єктів житлової нерухомості за різними договірними схемами:

• Купівля-продаж майнових прав;
• Купівля-продаж квартир;
• Внесення паю в кооператив;
• Форварди;
• Продаж МОН;
• Тощо.

19. Чи може бути застосована пільга з ПДВ при постачанні об'єктів житлової нерухомості за такими договірними схемами:

• Обмін об’єкта нерухомості на пай в ЖБК;
• Постачання базового активу за форвардним контрактом;
• Уступка прав вимоги.

20. ПЕРШЕ ПОСТАЧАННЯ.
Зміни в підходах до визначення першого постачання для цілей застосування пільги з ПДВ при продажу житлової нерухомості, а саме:

• Нерозповсюдження звільнення від ПДВ на перше постачання (відчуження) спеціальних майнових прав на майбутній об’єкт житлової нерухомості.
• Чи може бути 2 перших постачання поспіль для майбутніх об’єктів нерухомості (МОН)?
• Порядок визначення першого постачання при продажу житлової нерухомості замовником/девелопером після завершення будівництва.

21. ПОДАТКОВІ РИЗИКИ з ПДВ для Замовника & Девелопера:

• Пов'язані з визначенням бази для ПДВ не нижче за звичайну ціну при постачанні будівельних робіт / побудованих об'єктів нерухомості;
• Способи їх зменшення. Можливості для мінімізації цих ризиків.

22. Звичайна ціна на роботи виконані підрядними будівельними організаціями:

• В чому різниця між генеральним підрядником і субпідрядними будівельними організаціями, які виконують БМР власними силами.

23. Подія для нарахування податкових зобов’язань по окремим подіям:

• Втрати будматеріалів від псування.
• Знищення під час обстрілів.
• Розкрадань на буд. майданчику.
• Безплатні передачі робіт або об’єктів третім особам включаючи для потреб оборони, для ОСББ і т.і.

24. Перерахунок договірної ціни:

• Якщо «заднім числом» замовник будівництва (державні органи & органи місцевої влади) застосував до будівельних контрактів пільгу з ПДВ.

25. Виписка податкових накладних (ПН):

• Підрядником у випадку відмови Замовника або генерального підрядника від підписання актів виконаних робіт.

26. ЗМІНА ПЛОЩ, ПОКУПЦЯ ЧИ ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ інвестором до завершення будівництва:

• Як коригувати ПДВ.
• Проблема реєстрації зменшуючих розрахунків коригувань;
• Вплив на показник S перевищення.

27. Відповіді на запитання.

БЛОК 3. ПДФО.

28. Замовник будівництва & Девелопер як податковий агент по операціям передачі збудованого житла покупцям фізичним особам при різних договорних схемах залучення коштів у будівництво

• a. Продаж спеціальних майнових прав (СМП).
• b. Фінансування пайового капіталу житлово-будівельних кооперативів.
• c. Договори купівлі-продажу нерухомості з зареєстрованим правом власності.
• d. Поступка прав вимоги;
• e. Заміна сторони в договорі

29. Податкові перевірки:

• Досвід 2024 року.
• Висновки для будівельної галузі.

30. Відповіді на запитання учасників.