ПОДАТКИ та ОБЛІК в БУДІВНИЦТВІ.
2023 рік - Революційні зміни. Ризики. ПДВ, Прибуток, ПДФО. Галузева бухгалтерія.

БЛОК 1. БУХГАЛТЕРСЬКИЙ ОБЛІК ТА ПОДАТОК НА ПРИБУТОК.

1. ВВЕДЕННЯ В ЦИВІЛЬНИЙ ОБОРОТ МОН, майбутніх об’єктів нерухомості (через Постанови КМУ № 432 та № 532) щодо:

• Змін в реєстрації речових прав на нерухомість;
• Та інші новації законодавства про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому.
• Схеми залучення фінансування в будівництво - вплив на організацію та оподаткування

2. ПОРЯДОК та ДАТИ ВИЗНАННЯ ДОХОДУ для різних договірних моделей залучення коштів інвесторів для фінансування будівництва об’єктів нерухомості з урахуванням законодавства про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна (Закон № 2600-IX, Закон № 2518-IX):

• Договори купівлі-продажу майнових прав на нерухомість (для об’єктів з дозволами на будівництво отриманими до 10.10.2022 року).
• Договори купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості (для об’єктів з дозволами на будівництво отриманими після 10.10.2022 року).
• Попередні договори (договори бронювання, резервування і т.і.) з забезпечувальними платежами.
• Деривативи, Цільові облігації та інші договори з обігу цінних паперів.
• Кооперативи (ЖБК).
  Як зміняться бізнес-моделі та схеми оподаткування в житлових проектах які будуються з використанням організаційно правової форми кооперативів.
• Інвестиційні договори.
• Продажі готового житла за посередництвом ФОП.

3. Вплив реформи з впровадження ЄДЕССБ (єдиної державної електронної системи у сфері будівництва) на питання достовірності облікових даних щодо:

• Собівартості будівництва;
• Розміру виручки.

4. ПОРЯДОК ВІДОБРАЖЕННЯ В ОБЛІКУ та ФІНАНСОВІЙ / ПОДАТКОВІЙ ЗВІТНОСТІ Замовника & Девелопера операцій:

• Будівництва власної нерухомості;
• Будівництва інвестиційної нерухомості;
• Будівництва нерухомості для продажу:
  - в т.ч. з залученням позикових коштів;
  - або надання права відтермінування оплати для покупців.
• Врахування положень Н(П)СБО або МСФЗ при:
  - Визнанні компонента фінансування в доходах або витратах;
  - Опис облікової політики.

5. Операції між Замовником будівництва та Девелопером:

• При реконструкції з подальшим розподілом між сторонами площ в реконструйованому об’єкті.

6. Порядок відображення в бухгалтерському та податковому обліку Власника землі (землекористувача) та Девелопера:

• Операцій з розподілу / передачі об’єктів нерухомості завершених будівництвом в оплату за право забудови.

7. Вплив на розмір собівартості будівництва непередбачуваних витрат:

• Страхування воєнних ризиків;
• Часткові руйнування під час обстрілів;
• Зупинки будівництва в зв’язку з дефіцитом фінансування;
• Простої в зв’язку з форс-мажором (відключення світла і т.п.).
• Витрат на спорудження зовнішніх мереж та об’єктів інфраструктури.

8. ПЕРЕВІРКИ.

• Наслідки для компаній будівельної галузі скасування мораторію на проведення податкових перевірок (Законопроект № 10016 Д)
• Нова методика документальної податкової перевірки з податку на прибуток, затверджена наказом ДПСУ від 09.06.2023 № 445.
• Нова методика документальної податкової перевірки з ПДВ, затверджена наказом ДПСУ від 09.06.2023 р. № 446
• Питання обліку яким податківці будуть приділяти найбільшу увагу під час перевірок.

9. Визначення облікової політики:

• Для собівартості будівництва.
• Собівартості реалізації при комплексній забудові з почерговим введенням в експлуатації окремих об’єктів нерухомості.

10. Інвестиційні проекти зі значними інвестиціями від нерезидентів в Україну:

• Податкові пільги з податку на прибуток і інших податків

11. Передача житлових будинків управителю.

• Які наслідки в обліку замовника будівництва.

БЛОК 2. ЗМІНИ ТА ПОДАТКОВІ РИЗИКИ в зв’язку з імплементацією законодавства ПРО ГАРАНТУВАННЯ РЕЧОВИХ ПРАВ НА ОБ’ЄКТИ НЕРУХОМОГО МАЙНА
              (ПДВ, ПДФО, податок на землю).

12. Хто з учасників схем фінансування будівництва (замовник, девелопер, генеральний інвестор) ЗОБОВ’ЯЗАНИЙ ЗАСТОСОВУВАТИ ЗВІЛЬНЕННЯ ВІД ПДВ до операцій з постачання житлової нерухомості після 10.10.2022 року. 

13. ЗАСТОСУВАННЯ ПІЛЬГИ з ПДВ при постачанні об'єктів житлової нерухомості за різними договірними схемами:

• Купівля-продаж майнових прав;
• Купівля-продаж квартир;
• Внесення паю в кооператив;
• Форварди;
• Продаж МОН;
• Тощо.

14. Чи може бути застосована пільга з ПДВ при постачанні об'єктів житлової нерухомості за такими договірними схемами:

• Обмін об’єкта нерухомості на пай в ЖБК;
• Постачання базового активу за форвардним контрактом;
• Уступка прав вимоги.

15. ПЕРШЕ ПОСТАЧАННЯ.
Зміни в підходах до визначення першого постачання для цілей застосування пільги з ПДВ при продажу житлової нерухомості, а саме:

• Нерозповсюдження звільнення від ПДВ на перше постачання (відчуження) спеціальних майнових прав на майбутній об’єкт житлової нерухомості.
• Чи може бути 2 перших постачання поспіль для майбутніх об’єктів нерухомості (МОН)?
• Порядок визначення першого постачання при продажу житлової нерухомості замовником/девелопером після завершення будівництва.

16. ЗМІНА ПЛОЩ, ПОКУПЦЯ ЧИ ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ інвестором до завершення будівництва:

• Як коригувати ПДВ.
• Проблема реєстрації зменшуючих розрахунків коригувань;
• Вплив на показник S перевищення.

17. КАСОВИЙ МЕТОД ПДВ:

• Для замовника & девелопера житлового будівництва, якщо одночасно будується житлова і нежитлова нерухомість.
• Як користуватись в такому випадку касовим методом.
• Чи є обов'язковим для генерального підрядника застосування касового методу при будівництві житла.

18. ПОДАТКОВІ РИЗИКИ з ПДВ для замовника & девелопера:

• Пов'язані з визначенням бази для ПДВ не нижче за звичайну ціну при постачанні будівельних робіт / побудованих об'єктів нерухомості;
• Способи їх зменшення. Можливості для мінімізації цих ризиків.

19. ФІНАНСУВАННЯ ДЛЯ ВІДНОВЛЕННЯ ЗРУЙНОВАНОЇ ІНФРАСТРУКТУРИ:

• Від іноземних держав та/або міжнародних організацій у формі грантів;
• Хто з підрядних будівельних організацій і з дотриманням яких умов має право на звільнення від ПДВ при постачанні будівельних робіт.
• Бухгалтерський облік. Податковий облік. Податок на прибуток. ПДВ.

20. Підходи до розподілу вхідного ПДВ:

• При постачаннях для будівництва з метою вилучення його з податкового кредиту за вимогами норм п. 198.5 статті 198 та п. 199.1 статті 199 ПКУ.

21. ПДФО. КАРДИНАЛЬНІ ЗМІНИ В ОПОДАТКУВАННІ ПДФО:

• Операцій фізичних осіб, які задіяні в ланцюгу купівлі-продажу майнових прав на майбутні/незавершені будівництвом об’єкти нерухомості:
  - Поступка прав вимоги;
  - Продаж майнових прав;
  - Заміна сторони в договорі;
  - Продаж об’єкта незавершеного будівництва.
• Вимоги до оцінки.
• Перелік витрат в зменшення бази для оподаткування ПДФО, операцій з продажу майбутніх об’єктів нерухомості.

23. Відповіді на запитання учасників.