СПІКЕР та КОНСУЛЬТАНТ:

ПРОГРАМА КОНФЕРЕНЦІЇ:

Ринок СГ землі:                                                     

Середня ціна по областям за 1 га - від 23.600 до 120.300 грн.
За весь період ринку: 246.837 угоди (площею 540.832 га).

Блок 1. «КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ» ЗЕМЛІ. З 1.01.2024 – для юр. осіб по 10.000 га!

1. РИНОК ЗЕМЛІ, 2-й етап – Купівля землі напряму на юр. осіб (по 10.000 га на кожну)!

• Не всі українські юридичні особи можуть бути покупцями.
• Площа землі «в одні руки» – до 10 000 га. Обмеження. Обрахунок землі в 1 руки - новий підхід.
• Переоформлення землі з фіз. осіб на компанії.
• Чи зможуть фермери конкурувати з великими холдингами?

2. Покроковий алгоритм дій при купівлі-продажу землі:

• Для юридичних осіб.
• Для фізичних осіб.

3. Землі які вже «придбані» до 1.07.2021р. Чи можна переоформити у власність?

4. ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЛІ. Практичні напрацювання.

• Варіанти та договірні конструкції операцій. Вимоги до договорів. Умови - істотні та рекомендовані.
• Пакет документів. Оформлення придбання землі. Процедура відчуження СГ ділянок. Особливості та практичні рекомендації.
• НГО, Експертна оцінка. Коли яка використовується? Що робити коли експертна вище - як зменшити?
• Ризики оскарження договорів купівлі – продажу земельних ділянок.

5. Придбанні зем. ділянок НА ЯКИХ Є ДОГОВОРИ ОРЕНДИ.

• Купівля-продаж орендованої землі з ПЕРЕВАЖНИМ ПРАВОМ. Процедура укладення договору.
  Повідомлення орендаря про намір продати землю власником. Нотаріус - реєструє передачу переважного право, як обтяження.
  Заява нотаріусу. Проект договору - за 2 місяці до угоди. Нотаріус перевіряє: 1. Намір продажу у Держ. реєстрі. 2. Ціну.
• Зміна умов договору оренди: обов’язкова чи ні.
• Орендну плата. Кому нараховувати та виплачувати, якщо ділянка відчужена: старому чи новому власнику?
• Як захиститися від претензій нового власника щодо виплати орендної плати (виплата була на майбутні періоди).

6. ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО - запобіжник збереження СГ землі (в т.ч. через торги)!

• Коли виникає? Коли припиняється? Обмеження по відчуженню переважного права. Чи є переважне право - як дізнатися?
• Як реалізувати - покрокова процедура! Орендар має переважне право купівлі орендованої ділянки.
  Як не втратити земельний банк через схеми обходу переважного права. Рекомендації захисту.
• Як обійти? Умови в договорі оренди - які повинні бути, а яких ні. Орендодавець може продати ділянку і 3-й особі. Як продати?
  Продаж з порушенням переважного права – наслідки? Як діяти?
• Зміна ціни при переважному праві.
• Міна, спадкування, дарування, наявність 2 співвласників - та переважне право.
• Емфітевзис, суперфіцій - чи є переважне право? Переважне право на аукціоні.
• Реєстрація переважного права у Держ. реєстрі прав.
• Передача переважного права (платна / безоплатна) - уточнені правила! Кому? Скільки раз? Як оформити. Коли не допускається?
• Відмова від переважного права.
• «Білі плями» переважного права. Ст.131 ЗКУ - для ведення ОСГ (так) та ведення фермерського господарства (ні)?!
• Податки при передачі переважного права (ПДВ, ПДФО, ВЗ).
• Постанова ВС КГС від 18.02.2021 р. у справі № 920/503/19. Умова договору оренди про повернення / викуп - істотна умова.
  Право орендаря (на викуп об'єкта оренди) ставиться у залежність від того, чи передбачене таке право договором оренди.

7. Способи відчуження землі, при яких переважне право не працює!

8. Попередні договори. Чи використовувати?

• Попередні угоди на продаж землі укладені ДО та ПІСЛЯ запуску ринку землі. Скасувальні та відкладальні умови.
• Довіреності.

9. ІНШІ СПОСОБИ НАБУТТЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ. Схеми: вчора, сьогодні, завтра. Договори, за якими можна продавати с/г землі.

• Купівля-продаж.
• Дарування. Нові правила.
• Міна, як спосіб обходу мораторію: можна чи не можна? Позиція Верховного суду. Свіжа практика.
• Спадкування. Спадковий договір.
• Договір довічного утримання.
• Робота з корпоративними правами (корпоративні договори). Внесення землі до статутного капіталу.
• Звернення стягнення.
• Застава. Іпотека. Забезпечення зобов’язань.
• Рента.
• Довірча власність. Як перевести. Як використовувати.
• Спільна діяльність (спільний обробіток землі) та претензії прокуратури. Вимоги та як правильно оформити.
• Набуття права на земельну ділянку за давністю користування.
• Огляд "популярних" схем обходу мораторію. Як можна обійти сьогодні? Які землі не попадають під дію ч.3 ст. 131 ЗКУ?

10. ОБМЕЖЕННЯ СПОСОБІВ ВІДЧУЖЕННЯ.

11. Купівля-продаж державної та комунальної землі.

• Договір купівлі-продажу землі, укладений без дотримання конкурентних засад (без проведення земельних торгів) - є нікчемним.
  ВП/ВС справа № 923/196/20.

12. Закон №3065 - купити СГ землю простіше!

• Землі ОСГ та для садівництва - без перевірки. Відповідальність дотримання законодавства - на набувачу. Розрахунок - готівкою.
  В решті випадків перевірка при мінімальній участі нотаріуса – автоматично шляхом взаємообміну інформацією між реєстрами.
• Захист тимчасово не суб’єктів прав на СГ землі (зокрема юр. осіб).
  Особи, яким передали право переважного викупу, - можуть переводити на себе право покупців навіть, якщо недобросовісний продавець продав свою ділянку 3-й особі.
• Дозволяється ФСГ викуповувати землю, якою користуються у зв’язку з переходом прав на неї від їх засновників.
  Дозволяється землекористувачам викуповувати землю, які вирощують багаторічні насадження понад 3 роки.
• Довірча власність - додаткова підстава для виникнення права власності на СГ землі.
• Викуп СГ земель юр. особами, які формально не є підсанкційними, на відміну від їх бенефіціарних власників.

13. Оформлення прав на землю в період війни.

14. Контроль обмежень за площею в 100 га та 10.000 га.

• Механізм визначення загальної площі СГ ділянок, що перебувають у власності. Юр. особи - Σ площ ділянок всіх учасників.
  Які землі враховувати? Класифікація цільового призначення (ЦП).
• Ліміти по гектарах - що входить, що ні? Чи враховується: земля у власності до 1.07.2021, земля подружжя, земля у власності юр. осіб?

15. Порядок перевірки набувача / власника ділянки СГ призначення.

• За суб’єктом. За об’єктом.
• Джерела походження коштів / активів.
  /  Перевірка джерел коштів. Документи, що підтверджують джерела.
  /  Фінансовий моніторинг - процедури.
  /  Податкова амністія капіталів - виведення коштів з тіні? Чи старт "непрямих" методів оподаткування?
• Кейс ДПС: Фіз. особа придбала ділянки на 26 млн. грн. Витрати перевищували офіційні доходи (без підтвердження джерела).
  /  ДПС - кримінал, ознаки легалізації доходів (ч.2 ст.209 ККУ). ! Арешт кошів на суму понад 26.000.000 грн.!

16. Моніторинг земельних відносин Держгеокадастром. На базі ДЗК, Реєстру прав, ЄДР юр. та фіз. осіб та системи електронних торгів.

• Виявлено розбіжностей у відомостях - нотаріус зупиняє набуття у власність СГ ділянки.

17. Альтернативи купівлі-продажу. Їх переваги.

• Оренда. Оренда з правом викупу.
• Емфітевзис. Його продаж. Чи можна внести право емфітевзису в статутний/додатковий капітал? Як оцінити, на строк чи безстроково...

18. ФЕРМЕРСЬКІ ГОСПОДАРСТВА (ФГ) - як учасники ринку землі.

• Викуп фермерської землі - мають право в т.ч. ЮР. ОСОБИ - ФГ, які є ОРЕНДАРЯМИ.
  /  Постійне користування.  / Постійне користування, яке переоформлено в оренду до 2010 року.  / Довічне успадковуване володіння.
  Якщо Постійне користування НЕ переоформлено в оренду - право викупу тільки у громадянина (спадкоємця).
• Викуп землі, яка перебуває в постійному користуванні. Граничні розміри землі, які можуть бути у власності 1 фізичної особи. Ліміт в 100 га.
  Розстрочка 10 років. Перший платіж? Перехід у власність після 1 платежу. Викуп за експертною оцінкою.
• Спадкоємці. Проблеми спадкування фермерських господарств. Права спадкоємців.
• Внесення змін до статуту ФГ.
• Реєстрація земельних ділянок для фермерських господарств.
• Коли ФГ зможуть купувати СГ землю? Чи зможуть?

19. ХТО та СКІЛЬКИ може купити?

• Кому заборонено набуття власності.
• ЩО НЕ ПРОДАЄТЬСЯ?
• Громадяни - фізичні особи. ОТГ. Держава (в особі кого?). Банки та кредитні установи.
• Юридичні особи (українські) - СГ землі.
• Юридичні особи (українські) - СГ землі отримані:
  / в порядку безоплатної приватизації ОСГ,  
  / для ведення садівництва,  
  / для ведення фермерського господарства. Скільки?
• Заборона набувати частки в статутному капіталі, акції, паї, членство в юр. особах, які є власниками СГ землі всім юридичним особам.

20. ІНОЗЕМЦІ! (юр. та фіз. особи). (Не)Допуск до ринку.

• Компанії з іноземним капіталом - що робити? Як іноземці можуть придбати землю. Механізми купівлі СГ земель іноземцями.
• Довірче право власності. Подвійне ЗЕ громадянство. Проект Закону 6368 «Про громадянство України».
• Схема заведення іноземного капіталу під придбання землі? Українці закордоном - створення українські юр.компанії, купівля на неї землі...

21. ПОЗБАВЛЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ громадян рф (іноземців, осіб без громадянства).

• ДЗК конфісковує землю у іноземців.
  За І півріччя 2023 року - 301 судових проваджень про конфіскацію 493 СГ ділянок, що належать іноземцям та особам без громадянства.
  Вже конфісковано 138 ділянку. Такі ділянки не були відчужені у встановлений термін, отже, підлягають конфіскації.
• Позов прокурора → Суд → Конфіскація (ст. 81 ЗКУ) → Передача землі ОТГ → Передача землі ОТГ в оренду фермерам.
  Процес пішов! Системна робота прокуратури щодо захисту інтересів держави.

22. Проекти «Щодо конфіскації та продажу земельних ділянок, власниками яких є громадяни країни-агресора».

• Припинення права власності громадян країни-агресора.
  - Конфіскація та продаж земельних ділянок.
  - Конфіскація ділянок, на яких розміщено об’єкти нерухомості.
• ! УВАГА ! Припинення права власності на землю не тільки рф, а ВСІХ ІНОЗЕМЦІВ ТА ОСІБ БЕЗ ГРОМАДЯНСТВА.

23. КОНЦЕНТРАЦІЯ. 

• Варіанти подолання обмеження 100 га землі «в 1 руках». Оформлення власності на родичів, "дружніх" громадян, працівників...
  Отримання землі в іпотеку. Позика. Кредитний договір. Банківське кредитування під заставу СГ землі.
• Що робити холдингам, які ВЖЕ МАЮТЬ БІЛЬШЕ ЗЕМЕЛЬНОГО БАНКУ?
• Обмеження в концентрації! Контроль - АМКУ. Законодавчі запобіжники скуповування землі через підконтрольних осіб.
• Фермерські господарства (ФГ). Громадяни можуть бути засновниками або членами тільки 1 ФГ.
  Створення відокремлених фермерських садиб - як варіант уникнення концентрації.

24. КОНФІСКАЦІЯ. Підстави, процедура та наслідки. Як захиститися?

• Перевищено ліміт по концентрації - або продаж на торгах, або конфіскація.
• Ділянка у власності особи, які заборонено володіти землею - обов’язковий продаж протягом 1 року. Якщо не продадуть - конфіскація.

25. ЦІНА продажу СГ ділянок:

• Ціна не менше НГО (до 1.01.2030 р.).
• Реєстрація цін при купівлі-продажу земельної ділянки - обов’язкова. Розрахунок за землю - тільки в безготівковій формі.
• НГО & Експертна грошова оцінка. Яку грошову оцінку брати? Експертна оцінка значно вища за НГО - що робити.
• Нова Єдина Методика НГО! Зміна НГО. Зміна підходу до розрахунку НГО – що зміниться для аграріїв та власників паїв?
  До 1.01.2030 року не може бути нижчою від НГО. Не передбачено збільшення НГО землі.
  "Не нижче НГО" не стосується землі отриманої у власність в порядку безоплатної приватизації ОСГ, для ведення садівництва, ФГ.
• Вартість землі? $500-$6000 / гектар. Цінові тенденції.

26. Розрахунки. Розрахунок готівкою за певні земельні ділянки.

 

Блок 2. ОФОРМЛЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ. ДРРП. ДЗК.

27. Державна реєстрація прав на землю (власність). Зміни в законодавстві та судовій практиці.

• Порядок державної реєстрації. Яка процедура?
• Підстави для відмови у державній реєстрації.

 

Блок 3. АУКЦІОНИ З ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК в умовах воєнного стану.

28. АУКЦІОНИ З ОРЕНДИ ТА ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК в умовах воєнного стану.

• Земельні торги (Аукціони). Що змінилось. Що залишається без змін в електронних земельних торгах.
• Електронна торгова система Prozorro.Продажі (Оренда та Продаж ділянок). Актуальні аукціони. Як почати роботу в системі вже сьогодні.
• Модуль аналітики (ключових показників) земельних аукціонів, https://land-bi.prozorro.sale/#/
  Вся інформація (хто, площа, ціна...) про кожен аукціон є у відкритому доступі.

29. АУКЦІОНИ ПРОДАЖУ ЗЕМЛІ ВІД ПРИВАТНИХ ВИКОНАВЦІВ.

• Особливості участі в аукціонах з продажу арештованої землі.
• Відмінності між лотами державних та арештованих земельних ділянок.
• Існуюча практика електронних аукціонів.

30. На аукціонах у системі Prozorro:

• Продано 2,7 тис. га землі на суму 1,3 млрд грн.

ВІДПОВІДІ НА ІНДИВІДУАЛЬНІ ЗАПИТАННЯ.