Інформаційні партнери:

ВОЄННІ ЗМІНИ!

СПІКЕРИ та КОНСУЛЬТАНТИ:

ПРОГРАМА КОНФЕРЕНЦІЇ:

За ІІ півріччя 2021 року:                                             

Обсяг ринку землі 5.300.000.000,00 грн. (5,3 млрд.) !  |  Сукупна площа угод понад 150.000 га.
Типи угідь: рілля - 86,2%, сіножаті та пасовища - 10,6%, інші - 3,2%.  |  Середня ціна - 40.000 грн за 1 гектар.

Блок 1. КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ СГ ЗЕМЕЛЬ. Юридичні проблеми та ризики! РИНОК ЗЕМЛІ. Закон №1423! Досвід 2021.

1. ПРИДБАННЯ СГ ЗЕМЛІ, з урахуванням змін, в т.ч. НА ЯКИХ Є ДОГОВОРИ ОРЕНДИ (за наявності переважного права)!

• Купівля-продаж земельної ділянки (в т.ч. орендованої). Наслідки. Зміна умов договору оренди: обов’язково чи ні.
• Яку СГ землю уже можуть купити українські юр. особи? Придбання СГ земель отриманих у порядку безоплатної приватизації за ст. 121.
• Землі які вже «придбані» до 1.07.2021р. - чи можна переоформити у власність?
• Як захиститися від претензій нового власника щодо виплати орендної плати (виплата була на майбутні періоди).
• Орендну плата. Кому нараховувати та виплачувати, якщо ділянка відчужена: старому чи новому власнику?
• СГ зміни Проектом №6199-1! Викуп фермерської землі. 100 га подружжя. Купівля землі для садівництва (0,25 га), ОСГ (1 га) - перевірки?

2. МІНІМАЛЬНЕ ПОДАТКОВЕ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ (МПЗ).

* Тіньовий ринок оренди СГ земель - 20% від загальної площі (8,4 млн. з 42 млн. га СГ земель України)!

• Встановлення факту користування землею. Хто є платником.
• Як розраховувати - які податки враховуються в МПЗ. НЕ врахування ЄСВ? Об’єкт. Ставки оподаткування. Пільгові ставки.
• МПЗ по комунальних та державних землях.  Емфітевзис.  МПЗ по групі компаній. МПЗ та ЄП 4 група.
• Звільнення від МПЗ. Звітування та доплата МПЗ. Завищена НГО. Перехідні положення. Тощо.

3. Закон № 1914 (Проект №5600) - зміни з 1.01.2022р.

• Податки при продажу землі. ПДФО, ВЗ. Збільшення ставки ПДФО до 18%. Чи є пільга? Коли діють пільги?

4. ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЛІ. Практичні напрацювання.

• Варіанти та договірні конструкції операцій. Договори - вимоги до договорів. Умови - істотні та рекомендовані. Пакет документів.
• Оформлення придбання землі. Особливості та практичні рекомендації.
• Істотні та рекомендовані умови. Ціна продажу.
• Ціна землі. Формування ціни. НГО, Експертна оцінка. Коли яка використовується? Що робити коли експертна вище - як зменшити?
• Ризики оскарження договорів купівлі – продажу земельних ділянок.

5. Попередні договори. Чи використовувати?

• Попередні угоди на продаж землі укладені ДО та ПІСЛЯ запуску ринку землі. Скасувальні та відкладальні умови.
• Довіреності.

6. ІНШІ СПОСОБИ НАБУТТЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ. Схеми: вчора, сьогодні, завтра. Договори, за якими можна продавати с/г землі.

• Купівля-продаж.
• Дарування. Нові правила.
• Міна, як спосіб обходу мораторію: можна чи не можна? Позиція Верховного суду. Свіжа практика.
• Спадкування. Спадковий договір.
• Договір довічного утримання.
• Купівля-продаж КСП, агропідприємств, на яких акумульовано земельний банк.
  Робота з корпоративними правами (корпоративні договори). Внесення землі до статутного капіталу.
• Звернення стягнення.
• Застава. Іпотека. Забезпечення зобов’язань.
• Рента.
• Довірча власність. Як перевести. Як використовувати.
• Спільна діяльність (спільний обробіток землі) та претензії прокуратури. Вимоги та як правильно оформити.
• Набуття права на земельну ділянку за давністю користування.
• Огляд "популярних" схем обходу мораторію. Як можна обійти сьогодні? Які землі не попадають під дію ч.3 ст. 131 ЗКУ?

7. ОБМЕЖЕННЯ СПОСОБІВ ВІДЧУЖЕННЯ.

8. Альтернативи купівлі-продажу. Їх переваги.

• Оренда. Оренда з правом викупу.
• Емфітевзис. Його продаж. Чи можна внести право емфітевзису в статутний/додатковий капітал? Як оцінити, на строк чи безстроково...

9. ПРОЦЕДУРА купівлі-продажу. Алгоритм дій. Рекомендації.

• Процедура укладення договору купівлі-продажу землі з ПЕРЕВАЖНИМ ПРАВОМ.
• Власник - направлення Повідомлення орендарю про намір продати землю.
• Реєстрація наміру продажу: коли та за яких умов.
• Заява нотаріусу. Проект договору - за 2 місяці до угоди. Нотаріус перевіряє: 1. Намір продажу у Держ. реєстрі. 2. Ціну.
• Нотаріус - реєстрація передачі переважного право, як обтяження.

10. ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО - запобіжник збереження СГ землі (в т.ч. через торги)!

• Коли виникає? Коли припиняється? Обмеження по відчуженню переважного права. Чи є переважне право - як дізнатися?
• Як реалізувати - покрокова процедура! Орендар має переважне право купівлі орендованої ділянки.
• Як обійти? Які умови повинні бути в договорі оренди, а яких ні! Орендодавець може продати ділянку і 3-й особі.
  Як продати земельну ділянку із переважним правом на купівлю?
• Як не втратити земельний банк через схеми обходу переважного права. Рекомендації захисту.
• Черги переважного права. Черга 1: особа яка має спец. дозвіл на користування надрами. Черга 2: орендар ділянки.
• Зміна ціни при переважному праві.
• Міна, спадкування, дарування, наявність 2 співвласників - та переважне право.
• Емфітевзис, суперфіцій - чи є переважне право?
• Переважне право на аукціоні.
• Реєстрація переважного права у Держ. реєстрі прав.
• Передача переважного права (платна / безоплатна)! Кому? Скільки раз? Як оформити. Коли передача не допускається?
• Відмова від переважного права.
• Продаж з порушенням переважного права – наслідки? Як діяти?
• «Білі плями» переважного права. Ст.131 ЗКУ - для ведення ОСГ (так) та ведення фермерського господарства (ні)?!
  Переважне право мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж?
  Необхідність отримання згоди суб’єкта переважного права - на заставу землі, внесення до статутного капіталу.
• Податки при передачі переважного права (ПДВ, ПДФО, ВЗ).
• Постанова ВС КГС від 18.02.2021 р. у справі № 920/503/19. Умова договору оренди про повернення / викуп - істотна умова.
  Право орендаря (на викуп об'єкта оренди) ставиться у залежність від того, чи передбачене таке право договором оренди.

11. Способи відчуження землі, при яких переважне право не працює!

12. Контроль обмежень за площею в 100 га та 10.000 га.

• Механізм визначення загальної площі СГ ділянок, що перебувають у власності. Юр. особи - Σ площ ділянок всіх учасників.
• Ліміти по гектарах - як обчислюють (що входить, що не входить)?
  Чи враховується: земля у власності до 1.07.2021 р., земля подружжя, земля у власності юр. осіб?
• Які землі враховувати? Класифікація цільового призначення (ЦП).

13. Порядок перевірки набувача / власника ділянки СГ призначення.

• За суб’єктом. За об’єктом.
• Джерела походження коштів / активів.
  / Перевірка джерел коштів. Документи, що підтверджують джерела. Які документи подавати (що є підтвердженням, а що ні)?
  / Фінансовий моніторинг - процедури.
  / Податкова амністія капіталів - виведення коштів з тіні? Чи старт "непрямих" методів оподаткування?
• Кейс ДПС: Фіз. особа придбала ділянки на 26 млн. грн. Витрати перевищували офіційні доходи (без підтвердження джерела).
  / ДПС - кримінал, ознаки легалізації доходів (ч.2 ст.209 ККУ). ! Арешт кошів на суму понад 26.000.000 грн.!

14. Моніторинг земельних відносин Держгеокадастром. На базі ДЗК, Реєстру прав, ЄДР юр. та фіз. осіб та системи електронних торгів.

• Виявлено розбіжностей у відомостях - нотаріус зупиняє набуття у власність СГ ділянки.

15. ХТО та СКІЛЬКИ може купити? Кому заборонено набуття власності. ЩО НЕ ПРОДАЄТЬСЯ?

• Громадяни - фізичні особи. ОТГ. Держава (в особі кого?). Банки та кредитні установи.
• ЮРИДИЧНІ ОСОБИ (українські) до 1.01.2024р. можуть набувати с/г землі у власність отримані:
  / в порядку безоплатної приватизації ОСГ,   / для ведення садівництва,   / для ведення фермерського господарства. Скільки?
• Заборона набувати частки в статутному капіталі, акції, паї, членство в юр. особах, які є власниками СГ землі всім юридичним особам
  (в т.ч. українським, з українськими власниками).

16. ІНОЗЕМЦІ! (юр. та фіз. особи). (Не)Допуск до ринку.

• Компанії з іноземним капіталом - що робити? Практичні рекомендації.
• Як іноземці можуть придбати землю. Закон «Про Референдум» № 1135-ІХ. До ринку готові? А до продажу землі іноземцям?
• Довірче право власності.
• Подвійне ЗЕ громадянство. Проект Закону 6368 «Про громадянство України». Механізми купівлі СГ земель іноземцями.
  Схема заведення іноземного капіталу під придбання землі? Українці закордоном - створення українські юр.компанії, купівля на неї землі...

17. КОНЦЕНТРАЦІЯ. 

• Варіанти подолання обмеження 100 га землі «в 1 руках». Оформлення власності на родичів, "дружніх" громадян, працівників...
  Отримання землі в іпотеку. Позика. Кредитний договір. Банківське кредитування під заставу СГ землі.
• Що робити холдингам, які ВЖЕ МАЮТЬ БІЛЬШЕ ЗЕМЕЛЬНОГО БАНКУ?
• Обмеження в концентрації! Контроль - АМКУ. Законодавчі запобіжники скуповування землі через підконтрольних осіб.
• Фермерські господарства (ФГ). Громадяни можуть бути засновниками або членами тільки 1 ФГ.
  Створення відокремлених фермерських садиб - як варіант уникнення концентрації.

18. КОНФІСКАЦІЯ. Підстави, процедура та наслідки. Як захиститися?

• Перевищено ліміт по концентрації - або продаж на торгах, або конфіскація.
• Ділянка у власності особи, які заборонено володіти землею - обов’язковий продаж протягом 1 року. Якщо не продадуть - конфіскація.

19. Фінансова (НЕ)підтримка. Хто отримає? Де брати кошти? Джерела фінансування фермерів на купівлю землі.

20. ЦІНА продажу СГ ділянок:

• Реєстрація цін при купівлі-продажу земельної ділянки - обов’язкова. Розрахунок за землю - тільки в безготівковій формі.
• НГО & Експертна грошова оцінка. Яку грошову оцінку брати? Експертна оцінка значно вища за НГО - що робити.
• Нова Єдина Методика НГО! Зміна НГО. Зміна підходу до розрахунку НГО – що зміниться для аграріїв та власників паїв?
  До 1.01.2030 року не може бути нижчою від НГО. Не передбачено збільшення НГО землі.
  "Не нижче НГО" не стосується землі отриманої у власність в порядку безоплатної приватизації ОСГ, для ведення садівництва, ФГ.
• Огляд ринку. Попит. Пропозиція. Готові продати - 10% власників. Готові купити - 90% орендарів.
• Вартість землі? Реалістичність ціни $1500-$6000 / гектар. Цінові тенденції.

 

Блок 2. ФЕРМЕРСЬКІ ГОСПОДАРСТВА (ФГ) - як учасники ринку землі.

21. ВИКУП ФЕРМЕРСЬКОЇ ЗЕМЛІ (п. 6-1 Перехідних положень).

• Мають право в т.ч. ЮР. ОСОБИ - фермерські господарства, які є ОРЕНДАРЯМИ (земля передана в постійне користування засновнику, переоформлена в оренду ФГ до 2010р.). Ліміт в 100 га. Викуп за експертною оцінкою.
• Якщо Постійне користування НЕ переоформлено в оренду - право викупу тільки у громадянина (спадкоємця).
• Викуп фермерської землі. Склад земель Фермерського господарства (ФГ).
  / Постійне користування.  / Постійне користування, яке переоформлено в оренду до 2010 року.  / Довічне успадковуване володіння.
• Викуп землі, яка перебуває в постійному користуванні. Граничні розміри землі, які можуть бути у власності 1 фізичної особи.
  Розстрочка 10 років. Перший платіж? Перехід у власність після 1 платежу.
• Спадкоємці. Проблеми спадкування фермерських господарств. Права спадкоємців.
• Внесення змін до статуту ФГ.
• Реєстрація земельних ділянок для фермерських господарств.
• Коли ФГ зможуть купувати СГ землю? Чи зможуть?

22. ПОСТІЙНЕ КОРИСТУВАННЯ.

• З моменту створення фермерського (селянського) господарства право постійного користування переходить до такої юридичної особи.
  Постанови ВП/ВС від 23.06.2020 у справах № 922/989/18 та № 179/1043/16-ц.
• Позиція Верховного суду щодо переоформлення. Чи є механізми? Приватизація? Відсутність спадкування в Законі "Про ринок".
• Постійне користування державних та комунальних підприємств: чи можна взяти в оренду, суборенду.
• Цільове призначення. Особливий статус цих земель та практика їх використання.
• Зміна меж земельної ділянки, яка перебуває в постійному користуванні: наслідки
• Проект Закону №5385 - скасування права постійного користування.
  Як переоформити існуючі права постійного користування на інші речові права? Оперативне управління. Господарське відання.

 

Блок 3. КОНСТИТУЦІЙНИЙ СУД !  Анти/Конституційність "реформи". Тлумачення ст. 13, 14 Конституції.  Рішення ТУТ.

1. Коли КСУ скасує Закон про ринок СГ землі - що робити тим, хто вже встиг придбати?

• Визнання угод незаконними в майбутньому ? Повернення землі / коштів?
• ЗЕМЛЯ ВЖЕ У ВЛАСНОСТІ - примусове відчуження? Володіння / Розпорядження / Користування?

2. Висновки з попереднього рішення КСУ:

• Фізичні особи (громадяни України): право власності.
• Юридичні особи (публічного права, державна та комунальна): не можуть набувати у власність ділянки. Можуть користуватися землею.
• Юр. особи (приватного права): можуть набувати у власність виключно шляхом об’єднання ділянок (у власності фіз. осіб – громадя України).
• Юр. особи (створені шляхом об’єднання фіз. осіб): не можуть бути самостійними суб’єктами права власності на землю.
• Іноземні особи, особи без громадянства: не можуть бути суб’єктами права власності на землю.

 

Блок 4. ЗЕМЕЛЬНІ ТОРГИ (АУКЦІОНИ)! Купівля землі, Оренда через аукціони.

1. Земельні торги (Аукціони).

• Хто і яку землю може купити, продати чи орендувати на аукціоні.
• Державна та комунальна земля передається в оренду, користування виключно через публічні торги.
• Землі приватної власності.
• Переважне право купівлі через аукціон.
• Механізм продажу / купівлі / оренди СГ земель. Закон № 1444. Чи є підводне каміння? Постанова КМУ №1013.

2. Електронні аукціони Prozorro.Продажі (Оренда та Продаж земельних ділянок).

• Зміни в законодавстві. Електронні аукціони Prozorro.Продажі. Як ефективно працювати в системі.
• Успішний аукціон з оренди та продажу землі: що варто знати учасникам та організаторам торгів.

3. Модуль аналітики (ключових показників) земельних аукціонів, https://land-bi.prozorro.sale/#/

• Вся інформація (хто, площа, ціна...) про кожен аукціон є у відкритому доступі.

 

Блок 5. ДОГОВОРИ ОРЕНДИ та СУБОРЕНДИ - В УМОВАХ РИНКУ!  Що (НЕ)має бути в договорі?
Як залізобетонно оформити? Як збільшити / не втратити ЗЕМЕЛЬНИЙ БАНК?

1. ДОГОВОРИ ОРЕНДИ та ЕМФІТЕВЗИСУ, укладені до ринку? Як мінімізувати ризики.

• Масове розірвання договорів! Викуп та перекуп землі. Позови про розірвання договорів (визнати договір оренди удаваним...).
  Найбільша зона ризику: малий та середній фермер. Ризики агрохолдингів! Втрата земельного банку та переділ ринку.
• Власник хоче продати ділянку, яку Ви орендуєте. Як підстрахуватися?
• Рекомендовані зміни до договорів оренди у зв’язку з відкриттям ринку!
  Що і як змінити в договірній практиці? Як не допустити дострокового розірвання договорів оренди? Практичні рекомендації.

2. ІНСТРУМЕНТИ СКАСУВАННЯ ДОГОВОРІВ оренди землі. ЯК ВИКОРИСТОВУВАТИ / ЯК ПРОТИДІЯТИ?

• Систематична несплата земельного податку, орендної плати. Орендодавці, щоб розірвати договір оренди, - навмисно не отримують плату.
• Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
• Настання події, передбаченої умовами договору (перехід права власності, зміна керівника) - підстава для розірвання договору оренди.
  ВС КЦС № 375/278/20 від 16.06.2021 р.
• Договори, укладені до 2013 року...
• Визнання договору недійсним з будь-яких формальних підстав.

3. ЗАХИСТ ОРЕНДАРЯ! Як не втратити існуючий ЗЕМЕЛЬНИЙ БАНК!

• Аудит, перевірка договорів оренди: організація та результат. Інвентаризація. Оформлення. На що звернути увагу? Як виправити помилки.
• Управління орендованими землями. Договірні відносини на підприємстві: різні строки оренди, продовження договорів, їх реєстрація.
• Договір оренди - як точка входу рейдерського захоплення. Які помилки допускаються найчастіше та як їх уникнути. Як їх виправити?
• Малолітні / неповнолітні / недієздатні.
• Декілька співвласників.

4. Рекомендований ШАБЛОН ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ!

5. ДОГОВОРИ ОРЕНДИ в 2022!

• Довгострокова оренда. Як правильно оформити? Що краще та безпечніше. Додаткові документи, як спосіб захисту. Соціальна складова...
  Помилки, що призводять до визнання договору недійсним. Практичний аналіз. Як уникнути?
• УКЛАДАННЯ. Вимоги до договорів. Правила оформлення. Невідповідність договорів, їх ризики, захист.
• «Орендодавець» - нові підходи до визначення поняття. Закон №1423.
• УМОВИ договору оренди. Які умови точно повинні бути в договорі, а яких не бути. Що залишити, а що виключити?
  Істотні умови - зміни! Наслідки їх відсутності. Детальний огляд усіх істотних умов договору оренди. Нова істотна умова: ДАТА укладення.
  Пункти - як мають бути сформульовані щоб уникнути спорів з орендодавцем. Відповідність законодавству.
• СТРОК чи термін дії? Істотна умова - це строк (роки, місяці, дні, години), а не термін (календарна дата). Обрахування СТРОКУ дії договору.
  Початок / Закінчення дії договору оренди - обчислюється від дати укладення. Право оренди - з дати реєстрації права в Реєстрі прав.
  Як прописати в договорах? Комбінація строку й терміну ("договір укладено на 7 років до 16.7.2027") - немає автоматичної пролонгації.
  Як обійти мінімальний строк оренди для земель СГ призначення?
• Додаткові умови. Як сформулювати умови про орендну плату, порядок виплати (дод. захист орендаря), перегляд, індексацію...
• ФОРМА ДОГОВОРУ. Типова форма – підводне каміння (ризики застосування)! Для кого обов’язкова?  Проста письмова форма.
  Вимога про нотаріальне посвідчення! Що може бути предметом вимоги (договори оренди...). Така вимога є обтяженням.
• Невід’ємні додатки: потрібні чи ні. В яких випадках обов’язок виготовити додатки залишається. Як уникнути.
• Факсимільний підпис на договорі: ризики та рекомендації.
• Акт-приймання передачі ділянки. Ризики відсутності. Що вписати, як спосіб додаткового захисту поновлення договору на новий строк.

6. ВНЕСЕННЯ ЗМІН.

• Як оформити зміни до договору? Чи можна укласти новий договір оренди, якщо старий ще не закінчився.
• Заміна власника, сторони договору. Смерть орендодавця, відсутність спадкоємців.

7. ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО НА ОРЕДУ - як (не) працює?

• Як втримати орендодавця?  /  Як назавжди піти від орендаря?
• Як перевірити, чи є у Вас переважне право на купівлю землі? З 16.07.2020 переважного права немає?!  Стаття 9 не працює?!
• Алгоритм дій орендаря для реалізації переважного права. Як його зберегти? Як підготуватися до поновлення договорів завчасно?
• Умови, за яких виникає переважне право. Які умови обов’язково повинні бути дотримані! Виключний перелік підстав відмови.
• Договір оренди - як правильно прописати процедуру переважного права. Застереження про нотаріальну згоду на відчуження.
  Умови, які протирічять Закону. Найпоширеніші помилки орендаря та орендодавця. Можливість зміни умов договору за згодою сторін.
• Як передати переважне право? Ризики при перепоступці. Погляд Нотаріуса. Всі права оренди повинні світитися в Реєстрі прав.
• Переважне право при Міні, Даруванні, Ренті, Спадкуванні, 2 співвласники. Поділ ділянки. Переважне право та торги (ProZorro).
• Порушення переважного права орендодавцем + Захист прав орендаря! Що робити? Як захиститися?
• Верховний суд. Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника, щодо користування та розпорядження на власний розсуд після закінчення строку дії договору.
• «Шахматка» на полі: ризики та способи врегулювання. Переважне право на оренду землі в одному масиві: як реалізувати?

8. ПОНОВЛЕННЯ та ПРОЛОНГАЦІЯ ДОГОВОРІВ (оренда, суперфіцій, емфітевзис, сервітут) на новий строк.

• Несвоєчасне повідомлення про намір поновлення договору - підстава для відмови в поновленні (ВС/КГС №910/7864/20 від 03.11.2021)!
• Договір оренди поновлюється (є умова поновлення) на такий самий строк і умови без дод. правочину (ВП/ВС №903/1030/19 від 31.08.2021).
• Переважне право на поновлення договору & Пролонгація договору. В чому різниця.
• ПОНОВЛЕННЯ - нова процедура! Автоматично, без додаткової угоди (крім держ. та комун. землі). До яких договорів застосовуються?
• Поновлення договорів, укладених до 16.07.2020 - на умовах, за правилами на момент укладення. Додаткова угода / Новий договір?
• Договори на управління спадщиною. Немає автоматичного поновлення.
• Поновлення / продовження за "МОВЧАЗНОЮ ЗГОДОЮ" (ч. 6 ст. 33 Закону). Коли працює. Ефективний захист права оренди.

9. ПРИПИНЕННЯ права оренди.

• Автоматично після 16.7.2020р. Договір оренди ПАЮ (після отримання держ.акту на право власності): чи є автоматичне припинення?
• Як уникнути дострокового припинення договору?

10. РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ оренди (в т.ч. в односторонньому порядку).

• ТОП підстав для розірвання договору оренди землі. Як захиститися та не допустити?
• Умови в договорі оренди, які можуть привести до розірвання. Що найчастіше стає підставою для оскарження договорів оренди.
• Судова практика по розірванню договорів оренди укладеними із фермерами: причини, проблеми та їх вирішення.

11. УРОЖАЙ - ЯК ЗБЕРЕГТИ?!

• Можливість зібрати урожай (строк дії договору закінчився). Чи можна сіяти, якщо договір закінчується до моменту збору урожаю?
• Що робити якщо на ділянці знаходиться незавершене виробництво.

12. Зміна правил КОРИСТУВАННЯ.

• Як законно користуватися землею? Чи можна користуватися до держ.реєстрації?

13. Невитребувані паї. Нерозподілені земельні ділянки.

• Як оформити в оренду? Покроковий алгоритм, особливості. Зміни. Передавати в оренду нерозподілені земельні ділянки / невитребувані паї мають право виключно сільські, селищні, міські ради, на території яких розташована така земля
• Як отримати у власність?

14. Відумерла спадщина.

• Як взяти в оренду? На який строк? Куди сплачувати оренду плату та в якому розмірі? Що робити якщо з’явилися спадкоємці.
• Власники померли, а договори закінчились - користуємось? Визнання спадщини відмерлою: потрібно чи непотрібно.

15. ВАРІАНТИ ЗБІЛЬШЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОГО БАНКУ.

• Зміна складу угідь. Пасовище – рілля. Нецільове використання.
• Обробка землі без документів. Самозахоплення землі. Ризики. Розрахунок втрат. Штрафи. Кримінальна відповідальність.

16. СУБОРЕНДА земельних ділянок в межах одного масиву та поза межами.

• Приватні землі (суборенда): податкові наслідки. Чи може суборенда плата біти більшою ніж орендна?
• Державна / комунальна земля (суборенда). Розмір суборендної плати, ПДВ.
• Згода власника на суборенду: так чи ні.  Чи можна зробити суборенду на частину землі?

17. Аудит ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ. Як нараховувати? Як правильно провести виплату.

• Орендна плата (істотна умова договору). Встановлення, порядок та підстави зміни (+ в односторонньому порядку).
• Перегляд орендної плати: право чи обов’язок (судова практика). Умови та порядок. Не є підставою для дострокового розірвання договору!
• РОЗМІР орендної плати. Різні варіанти формулювань. Як правильно - щоб не потрапити у пастку? Відсоток чи фіксована орендна плата?
  Зміна розміру: чи потрібно вносити зміни до договору, чи можна в односторонньому порядку. Неможливість зменшення за згодою сторін.
• ВИПЛАТА. Як правильно оформити (+/-, ризики): касовий ордер, платіжна відомість, безготівка, поштові перекази, депозит нотаріуса.
  Виплата на майбутні періоди. Як вплине на оренду при відкритті ринку. Як не платити двічі, після відкриття ринку. Як уникнути індексації.
• ФОРМИ орендної плати. Претензії орендодавця щодо неналежної виплати орендної плати: як захиститися.
  /  Грошова форма (готівка, безготівка), як переважна: що це означає.
  /  Натуральна. Як правильно сформулювати. Натуральний коефіцієнт, індексація, якість, кількість та ін. умови.
  /  СГ продукція в рахунок орендної плати. Законний спосіб від ДПС, щоб відійти від натурального коефіцієнту. Варіанти мінімізації сум ПДВ.
• Строки внесення орендної плати. Невнесення орендної плати у встановлені строки. Ризики та наслідки
• ПДФО та військовий збір: куди і як сплачуємо. Чи нараховувати орендну плату за померлих орендодавців.
• Індексація орендної плати та індексація НГО: як уникнути подвійної індексації. Судова практика.
• Особливості сплати орендної плати за землі державної та комунальної власності.
• Відповідальність за несплату (неналежну сплату) орендної плати.
• «Прихована» оренда - наслідки. Податки (послуги, підряд, спільна діяльність). Ціна оренди, послуги між «дружніми підприємствами».

18. Плата за землю (в т.ч. землекористувачем).

• Ставки податку. НГО (не)проведено.

19. Проект Закону "ЩОДО КОНСОЛІДАЦІЇ ЗЕМЕЛЬ".

• Право вимагати обміну суміжної СГ ділянки. Викуп польових доріг.
• Нотаріальне посвідчення підписів власників щодо консолідації (зміна меж, обмін, інші способи).
• Без згоди власника - можливість договору суборенди ділянки у СГ масиві на користь іншої особи на будь-якому правовому титулі.

 

Блок 6. ДЕЦЕНТРАЛІЗАЦІЯ! ОТГ, ОМС (органи місцевого самоврядування) - як учасники ринку землі. ЗУ №1423, №711!

1. ПЕРЕДАЧА ЗЕМЛІ ОТГ (державна → в комунальну власність ОТГ). Автоматично. Без будь-яких процедур (інвентаризація, накази).

• Алгоритм передачі! Помилки та рекомендації. МЕХАНІЗМ повноцінної передачі СГ земель ОТГ. Закон №1423. Постанова КабМіну №1113.
• Кошти від землекористування - громадам. Використання земель до потреб громади.

2. Землі громад. Якими землями володіють громади.

• Які землі перейшли у комунальну власність та як правильно їх оформити?
  / землі комунальної власності, передані Держгеокадастром;  / колективні землі;  / землі відумерлої спадщини.
• Шляхи переоформлення землі в комунальну власність. Як мінімізувати витрати?
• Відумерла спадщина. 1,5 млн. га с/г угідь - не мають власника. 310 тис. паїв - власники померли, спадщина не оформлена.
  Але земля використовується! Мільярдні втрати місцевим бюджетам. Інвентаризація земель?
• Чи доцільно мати землю у комунальній власності (в т.ч. СГ)? Чи краще мінімізувати комунальні землі, а решту передати в приватну?

3. НОВІ ПОВНОВАЖЕННЯ ОМС, ОТГ!

• Повноваження ОТГ - майже всі земельні питання! Порушення повноважень - наслідки. Втручання і компетенція прокурора.
  /  Розпорядження землями, які перейшли у власність громад (передача у власність, оренду, користування, безоплатна приватизація).
  ОТГ як власник земель. Землі, що залишаються у власності держави. Доля земель колективної власності.
  /  Контроль землі.
  /  Встановлення плати.
• Вирішення спорів у межах ОТГ (межі, обмеження у використанні земель, сервітути, добросусідство, розмежування меж районів у містах).
• Межі територій. Встановлення меж. Внесення до Державного земельного кадастру.
• Поділ та об’єдання земельних ділянок - новели!
• Площа СГ ділянки (держ. / комун.), право оренди, емфітевзису якої виставляється на земельні торги - не більше 20 гектарів.
• Енергетика (лінійні об’єкти) – розміщення, цільове призначення, сервітути.
• Емфітевзис, суперфіцій – передача в оренду? новий вид сервітуту.

4. ЗЕМЛЕУСТРІЙ. Дерегуляція. Спрощення процедур.

• Затвердження містобудівної  та документації з землеустрою. Землевпорядна документація - нові види. Зміна підходів до використання.
  Спрощується забудова СГ земель? Одночасно містобудівна документація та документація з землеустрою.
• ОМС - затвердження планів детального планування території за межами населених пунктів.
• Скасування дозволу на зняття родючого шару ґрунту...
• Оцінка земель - удосконалення законодавства.
• Землевпорядники - отримують статус кадастрових реєстраторів.

5. ЗЕМЛЕВІДВЕДЕННЯ - новели! Що потрібно взяти до уваги?

• Формування земельної ділянки за новими правилами.  Відведення земель - НОВІ процедури.
• Мовчазна згода на розроблення землевпорядної документації: випадки застосування. Скасування погоджень та державної експертизи.
• Нова роль (функції) профільних органів при розробці проекту землеустрою.
• Роль інженера-землевпорядника в процедурі відведення землі.

6. ЦІЛЬОВЕ ПРИЗНАЧЕННЯ (ЦП)! Нові повноваження ОМС, ОТГ!

• Зміна ЦП - Новий Порядок №926. Закон № 711-IX. Спрощення процедури. Без розроблення документації з землеустрою! 
  Лише на підставі заяви землевласника. При умові належності ЦП до функціональної зони. Перехідні правила.
  Ініціатором зміни ЦП може бути ВЛАСНИК АБО КОРИСТУВАЧ. Право користування повинно бути оформлене (ВС/КАС № 670/92/18).
• Пакет документів. Реєстрація змін.
• Визначення ЦП - новий підхід. Визначається в межах відповідної функціональної зони, що передбачено КППР або Генпланом.
• Види ЦП згідно Класифікатору за Постановою КМУ № 821 від 28.07.2021. Приведення ЦП у відповідність до нового Класифікатора.
• Співвідношення цільового призначення та функціонального зонування території. Колізійні питання та виключення з правил.

7. Режим використання окремих категорій земель - зміни!

• Зміна режиму використання окремих категорій земель.
• Землі оздоровчого призначення - можливість будівництва житлових, громадських, інших об’єктів, інша господарська діяльність.
• Землі рекреаційного призначення - будівництво житлових, громадських об’єктів (відповідно до містобудівної документації).
• Об’єкти на прибережних захисних смугах - реконструкція, реставрація та капітальний ремонт.

8. КОНТРОЛЬ за використанням та охороною земель.

• Виконавчі органи сільських, селищних, міських рад - повноваження з контролю за використанням земель. Громадські інспектори.
• Користування - механізм припинення права користування ділянками, що використовуються з порушенням.
  Недобросовісний землевласник / землекористувач - як вплинути та змусити використовувати ділянку згідно законодавства?
• Самовільне зайняття земельних ділянок.
• Нецільове використання земель.
• Посилення відповідальності за «земельні злочини».
• Охорона земель - зміна підходу. За використання землі відповідатиме ДГК та виконкоми рад, а за виконання законів - Мінекології.

9. НАСЛІДКИ ДЛЯ ОРЕНДАРІВ! Як вплине на договори оренди?

• Дострокове розірвання договору оренди (недотриманням земельного та природоохоронного законодавства).
• Перехід права власності на землю з державної в ОТГ - МОЖЕ бути підставою для дострокового розірвання договорів оренди!
• Будьте попереду конкурентів в оформленні землі через сільську раду / ОТГ – нові повноваження!

10. Інвентаризація земель. Практичні кейси громад, що провели земельний аудит.

• Інвентаризація земель та земельний аудит: різниця та з чого починати. Збільшення власного земельного фонду.
• Проведення паперової інвентаризації земель землевласниками та землекористувачами.
• Можлива втрата права користування частиною земельних ділянок, які нині перебувають в оренді. Мінімізація ризиків.

11. Планування та використання земель. Комплексний план просторового розвитку території громад. Публічність планів використання.

• Розширення переліку обмежень. Постанова КМУ “Класифікація обмежень у використанні земель, що можуть встановлюватися комплексним планом розвитку території, генеральним планом, ДПТ ".
• Функціональне планування всієї території - визначатиме громада. ДПТ. Цільове призначення ділянки - самостійно визначає громада.
• Приватизація та вилучення земельних ділянок - прозорість.
• Легалізація земель, виведених в постійне користування?

12. Проекти Законів № 6123 і №6124.

• Використання земель не за цільовим призначенням: ШТРАФИ для громадян: до 17.000-51.000 грн., посадових осіб: 85.000-119.000 грн.
• Самозахоплення, самовільне зайняття ділянки: ШТРАФИ для громадян: до 34.000-102.000 грн., посадових осіб: 68.000-170.000 грн.

 

Блок 7. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ТА НЕРУХОМІСТЬ. Їх обтяжень. Реєстр речових прав. Зміни.

Реєстрація ПРАВА ВЛАСНОСТІ.

1. Купівля-продаж землі. Реєстрація та оформлення права власності на землю (земельну ділянку). Як уникнути відмови?

• Процедура. Які документи (повний пакет) необхідні для державної реєстрації права на землю.
• Реєстрація переважного права купівлі-продажу.

2. Зміна власника нерухомості:

• Відчуження об’єкту нерухомості та земельної ділянки одним договором. Як уникнути відмови нотаріуса?
• Держ.реєстрація прав на ділянку та об’єкт нерухомості. Ділянка не оформлена, а нерухоме майно відчужується. Дії?

3. Моніторинг земельних відносин Держгеокадастром. Взаємодія реєстрів.

• Купівля-продаж. Виявлено розбіжностей у відомостях - нотаріус зупиняє набуття землі у власність.
• Оренда - автоматичний обмін даними Реєстру прав і Держгеокадастру - неможливість реєстрації подвійних договорів оренди.

Реєстрація ПРАВА ОРЕНДИ та ПОДОВЖЕННЯ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ.
4. Зміни в договорах оренди: коли подаємо, коли не потрібно подавати.

• Особливості реєстрації доповнень та змін до договорів оренди, суборенди, договорів оренди без кадастрових номерів.
• Реєстрація прав оренди на декілька земельних ділянок за 1 договором.
• Внесення інформації про АВТО пролонгацію / припинення ДОГОВОРІВ! (Оренда, сервітут, емфітевзис, суперфіцій, користування).
• Дату укладення договору (після 01.01.2013). Дату реєстрації договору (до 01.01.2013). Умову про автопролонгацію (так/ні).
  Строк дії договору в роках, днях, місяцях. Дату закінчення договору (буде обраховуватися автоматично програмою).
• Всі права оренди, які зареєстровані ДО оновлення програмного забезпечення (і після 16.07.2020) - не будуть автопролонговуватись!
• Обов’язкове внесення розміру орендної плати в Реєстр прав.

5. Реєстрація ділянок. Як вносити / знімати з реєстру. Внесення змін про ділянки.

• Реєстрація прав за новим договором оренди. Внесення відомостей про існуючий договір оренди землі.
• Невитребувані паї (нерозподілені ділянки). Чи можливо зареєструвати право оренди? Нові вимоги до державної реєстрації.
• Реєстрація прав у разі поділу, виділу, об’єднання земельної ділянки. Процедура та необхідні документи.
• Реєстрація права сервітуту, емфітевзису чи суперфіцію на земельну ділянку.
• Проблеми реєстрації. Виникнення права державної, комунальної власності. Відсутність даних про ділянку. Помилки у даних.
• Відмова у держ. реєстрації прав на земельну ділянку. Підстави відмови.

ЗЕМЕЛЬНА ДІЛЯНКА + ОБ’ЄКТ НЕРУХОМОСТІ. Перехід власності, оренди.
6. Нове принципу єдності. ВРУ – 3 різні змісти в 2021 р. Практичні механізми реалізації ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ЦКУ.
7. Перехід права власності на земельну ділянку, у разі відчуження нерухомості. Як переходить? Про що слід пам’ятати?
8. Перехід оренди. Чи потрібно вносити зміни в договір оренди?
9. Постійне користування - що з правом у разі набуття будівлі, будинку, споруди у приватну власність.
10. Реєстрація прав у разі переходу права на земельну ділянку під нерухомістю, що відчужено.

 

Блок 8. ДЕРЖАВНИЙ ЗЕМЕЛЬНИЙ КАДАСТР. Повноваження. Функції. Порядок ведення ДЗК.

1. Виправлення помилок в ДЗК (коли потрібно, а коли ні).

• Накладки земельних ділянок. Невідповідність площі. Помилки в документах.
• Технічні помилки у відомостях про ділянку. Помилки місця розташування, в координатах масивів земель...
• Відсутність інформації про кадастровий номер. Як реалізувати?

2. Невідповідність інформації в правовстановлюючому документі інформації в ДЗК. 

• Яка інформація має пріоритет під час реєстрації?

 

Блок 9. АГРАРНИЙ АНТИРЕЙД. Основні схеми 2021/2022. Способи та методи протидії.

1. Дієві механізми захисту від рейдерства.

2. Зміна власника земельних ділянок шляхом внесення змін до реєстру.

3. Рейдерське захоплення врожаю.

4. Незаконне припинення договорів (оренди, емфітевзису і суперфіцію).

5. Що загрожує власникам землі у 2022 році зі старими державними актами?

• Головною умовою для проведення будь-яких юридичних операцій із землею є присвоєння їй кадастрового номеру.
• Запорукою захисту майна від шахрайства - оцифрування відомостей: внесення їх до ДРП.
• Випередіть «реєстраційне» рейдерство!

6. НАЗК.

• TOP 30 корупційних ризиків. Та їх подолання! Запобігання рейдерству. Обмеження на концентрацію.

 

Блок 10. КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ КСП. Практичний кейс.