ДОПОВІДАЧ та КОНСУЛЬТАНТ:

ПРОГРАМА СЕМІНАРУ / ВЕБІНАРУ:

Блок І. ФІНАНСУВАННЯ КОТЕДЖНОГО БУДІВНИЦТВА. Юридичні моделі. Податки.

1. Механізми та схеми фінансування проектів малоповерхової, котеджної забудови, таунхаусів, багатоквартирних комплексів (невисоких) та будинків (садових і дачних).

2. Структурування продажів (варіанти):

• Продаж земельної ділянки з подальшим будівництвом будинку.
• Продаж котеджів на етапі оформлення землі та проектування.
  - Використання попередніх договорів та завдатків.
• Продаж готового будинку:
  - Будинку разом із земельною ділянкою (єдиний об’єкт).
  - Як розділяти вартість будинку і землі у договорах.
  - Оптимізація податків.
• Продаж частини житлового індивідуального будинку, яка стане майбутньої квартирою (багатоквартирне житло).
• Продаж таунхаусів - як компроміс між індивідуальним та багатоквартирним житлом.
• Аналіз та управління ризиками.

3. Договірні схеми.
Юридичний аналіз. Ризики та переваги / недоліки кожного механізму.
Податковий аналіз. Схем залучення коштів. Які податки платимо та на якому етапі?

3.1 Критерії вибору моделі залучення коштів:

• Правові та податкові принципи вибору варіанта.
• Податкове навантаження.
• Рівень прозорості та регуляторних вимог.
• Захист інвесторів.
• Гнучкість у використанні коштів.

3.2. Інститути спільного інвестування (ІСІ):

• Залучення інвестора в якості покупця акцій фонду. Юридичний аналіз варіанту. Опис, переваги та недоліки.
• Включення покупців у фонд як інвесторів. Прозорість моделі.
• Оптимізація оподаткування через фондову модель.
• Можливість продажу акцій замість об'єктів нерухомості.
• Ліцензування та наявність професійного адміністратора фонду.
• Регуляція через КУА.
• Недолік: обмежена ліквідність, складність для пересічного покупця.

3.3 Інвестор як покупець деривативу:

• Залучення інвестора в якості покупця деривативів. Юридичний аналіз варіанту. Опис, переваги та недоліки.
• Дериватив - як похідний фінансовий інструмент (контракт на майбутню поставку).
• Мінімізація податкових витрат на першому етапі.
• Недолік: складність правозастосування та недовіра з боку покупців.

3.4. Податково-правовий потенціал ЖБК (Житлово-будівельного кооперативу):

• Залучення інвестора в якості учасника Житлово-будівельного кооператива (ЖБК). Юридичний аналіз. Опис, переваги та недоліки.
• Актуальні операції - перелік. Витрати, пов'язані з їх реалізацією.
• Оптимізація оподаткування - можливості. Спрощена структура.
• Недоліки: слабкий правовий захист, ризик непрозорих рішень з боку правління.

4. Розрахунок податкового навантаження.

• Скільки податків доведеться сплатити?
• Як оптимізувати податки?

5. Реєстрація спеціальних майнових прав (СМП):

• Продаж прав на об'єкти майбутнього будівництва або незавершеного будівництва.
  - Подільний та Неподільний об’єкт.
• Спеціальні майнові права (СМП). 
• РЕЄСТРАЦІЯ СМП на МОН - до яких наслідків слід бути готовими, зокрема ПОДАТКОВИХ.

 

Блок ІІ. ЗЕМЕЛЬНІ ПИТАННЯ. Правові аспекти. Податки.

1. Земельні ділянки, на яких дозволено котеджне будівництво.

• Вибір земельної ділянки.
• Класифікація й практичний аналіз.

2. Як отримати землю під забудову?

• Відведення земельної ділянки під забудову.
• Вимоги та обмеження. Ув’язка цільового призначення.

3. Використання державної та комунальної землі.

• Орендні питання.

4. Використання землі фізичних осіб у проектах котеджної забудови.

* Кейс: Девелопер заключає договір з фіз. особою (яка є власником 100 земельних ділянок) на реалізацію будівництва 100 котеджів на 100 різних ділянках (кожна має свій кадастровий номер).
Яка схема реалізації будівництва буде найбільш оптимальна з точки зору оподаткування?

5. Регулювання забудови.

• МУО (містобудівні умови та обмеження)
• Комплексні плани просторового розвитку громад, Генплани, Плани зонування, ДТП, схеми планування областей та районів.

6. Містобудівний кадастр.

• Робота з містобудівною інформацією та документами на місцевому, регіональному та державному рівнях.

7. ЦІЛЬОВЕ ПРИЗНАЧЕННЯ (ЦП). КАТЕГОРІЇ ЗЕМЕЛЬ.

• New! Зміна цільового призначення (ЦП) земельних ділянок - нові підходи!
  3 різних процедури зміни цільового призначення. Випадки та особливості їхнього застосування:
      - за рішенням власника чи землекористувача;
      - за проектом землеустрою;
      - без проекту, але на підставі витягу з містобудівної документації.
• Втрати сільськогосподарського виробництва скасовані. Збитки – ні.
  Або наскільки дорого змінити цільове призначення.
• «Цільове призначення» та «цільове використання». Відмінності. Основне і функціональне призначення (на що впливає?). Інші способи кваліфікації земель.
• Зміна ЦП через зміну функціонального призначення розташованого на ній об’єкту.
• Процедура. Землевпорядна документація. Механізми, ризики.
• Порядок зміни категорії та цільового призначення (ЦП):
     - земельних ділянок, що перебувають у власності громадян або юр.осіб.
     - земельних ділянок державної, комунальної власності
     - орендованих земель.

 

Блок ІІІ. БУДІВНИЦТВО НА ЗЕМЛЯХ РІЗНОГО ЦІЛЬОВОГО ПРИЗНАЧЕННЯ.

1. Яка земля потрібна?

• Види будівництва залежно від категорії земель та цільового призначення.
• Нюанси правового статусу.
• Дозвільні алгоритми.
• New! Що і на яких землях можна будувати? Співвідношення видів функціонального призначення територій з видами цільового призначення земельних ділянок.

2. Будівництво на землях сільськогосподарського (с/г) призначення.

• Що можна будувати на с/г землях? Можливості забудови земельних ділянок.
• Алгоритм дій що дозволяє забудовувати земельні ділянки с/г призначення.
• Ініціювання зміни цільового призначення (ЦП) таких земель. Які житлові об'єкти можна побудувати?
• Відповідальність за порушення цільового використання.

3. Землі житлової та громадської забудови. 

• Що можна будувати на цих землях? Типові помилки.
• Межі  населеного пункту: червона лінія забудови.
• Забудова земель за межами / в межах населених пунктів.

4. Землі природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення.

• Умови та можливості для забудови.
• Види діяльності на землях. Режими територій та об'єктів. Їх вплив на забудову. 
• Оформлення дозволу. Що можна будувати у заповіднику?

5. Землі оздоровчого призначення.

• Можливості для будівництва. Статус даних земель. 
• Курорти, округи та зони: як вони впливають на забудову? 
• Будівництво поза зоною санітарної охорони. Як оформити дозвільну документацію?
• Обмеження діяльності на оздоровчих землях та їх нейтралізація.

6. Землі рекреаційного призначення.

• Як будувати на землях пансіонатів, санаторіїв і баз відпочинку? 
• Рекреація. Характеристика та склад земель.

7. Землі лісогосподарського призначення.

• Види земель. Отримання земель лісового фонду у складі с/г угідь: оформлення забудови.

8. Водний фонд.

• Нюанси прибережних земель. Прибережні захисні смуги: хто і як встановлює? Забудова берега.

9. Історико-культурні землі.

10. Землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення...

• Варіанти отримання прав на забудову. 
• Промзони в населених пунктах, за їх межами.

 

Блок IV. ДОЗВІЛЬНА та ПРОЕКТНА ДОКУМЕНТАЦІЯ.

1. Концепція котеджного містечка.

• Будинки. Громадські об’єкти та простори. Інфраструктура.
• Розробка генплану території

2. Юридичні та будівельні вимоги до організації котеджних містечок.

• Класифікація котеджів. Правовий статус. Законодавчі обмеження.
• Місце розташування. Котеджі в світлі ДБН.

3. Апартаменти: нежитлові, але курортні.

• Правові особливості будівництва об’єктів стаціонарної рекреації.

4. Еко-туризм та сільський котедж.

• Законодавча різноманітність, ризики у власності та способи їх подолання.

5. Проектна документація: підготовка та затвердження.

6. Дозвільні документи при малоповерховому, котеджному будівництві.

• Алгоритм отримання дозвільних документів.  
• Способи їх спрощення.

7. Право будувати СС1, СС2. Отримання дозвільних документів.

• Будівельна документація в ЄДЕССБ.

 

Блок V. ВВЕДЕННЯ В ЕКСПЛУАТАЦІЮ.

1. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів СС1, СС2.

• Видача сертифікатів про прийняття в експлуатацію. Відмова у їх видачі.
• Реєстрація декларацій про готовність об’єкта до експлуатації.
• Внесення змін до них.

2. Проблемні аспекти від початку будівництва до введення об’єктів в експлуатацію.

 

Блок VІ. ЕКСПЛУАТАЦІЯ КОТЕДЖНИХ МІСТЕЧОК.

1. Способи забезпечення прав на експлуатацію котеджного селища (таун-хауз):

• Як зробити правильний вибір?
• Як забезпечити контроль над котеджним селищем та права на його експлуатацію?

2. Юридичний статус котеджного містечка як інституції:

• Необхідність реєстрації компанії-девелопера як котеджного містечка.
• Внесення усіх земельних ділянок на баланс компанії.
• Затвердження офіційних характеристик котеджного містечка як публічної оферти.
• Заборона погіршення характеристик після початку продажів